수도권에서 전세를 구하는것도 불안한 요즘 입니다 .
나중에 내가 전세금을 온전하게 돌려받을수 있을지 사건사고가 너무 많은 요즘입니다
집을 구하는 과정에서 가장 중요한 순간 중 하나가 바로 전세계약입니다.
전세 제도는 목돈을 한 번에 맡기고 일정 기간 동안 거주할 수 있어
많은 사람들이 선택하는 주거 형태이지만,
그만큼 큰 금액이 오가는 계약이기에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
최근 몇 년간 뉴스에서도 전세 사기,
깡통 전세, 보증금 미반환 문제 등이 자주 보도되면서
전세계약을 앞둔 분들의 불안감이 커졌습니다.
실제로 계약 과정에서 기본적인 절차만 제대로 지켜도
위험을 크게 줄일 수 있음에도 불구하고,
서류 확인이나 보증 절차를 소홀히 하여 피해를 보는 경우가 많습니다.
오늘은 전세계약을 준비하는 분들을 위해 계약 전부터
퇴거 시점까지 꼭 확인해야 할 필수 사항을 단계별로 정리해 보겠습니다.
이 글을 통해 계약 전 꼼꼼히 체크하여 안전하게 보증금을 지키고,
안심하고 거주할 수 있는 방법을 배워보시길 바랍니다.
계약 전 준비 단계 – 안전한 시작을 위한 첫걸음
전세계약의 가장 중요한 부분은 계약 전 사전 확인입니다.
이 단계에서 꼼꼼히 확인해야 나중에 보증금 피해를 예방할 수 있습니다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다.
등기부등본을 열람하면 집의 소유자가 누구인지,
집에 근저당이나 가압류 같은 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.
반드시 계약 상대방이 등기부등본상 소유주와 일치하는지 확인해야 하며,
대리인과 계약할 경우 위임장을 요구하는 것이 안전합니다.
또한 전입세대 열람을 통해 이미 거주 중인 세대가 있는지 확인해야 합니다.
만약 같은 집에 여러 명의 세입자가 있다면
보증금이 중복되어 반환이 어려울 수 있습니다.
집 상태 확인도 중요합니다.
계약 전 직접 방문하여 누수, 곰팡이, 벽면 균열, 난방 상태 등을 꼼꼼히 확인하고,
필요시 사진이나 영상을 남겨두는 것이 좋습니다.
이러한 기록은 나중에 원상복구 분쟁이 생겼을 때 중요한 증거가 됩니다.
마지막으로,
집주인의 세금 체납 여부나 추가 담보 대출 계획도 확인해야 안전합니다.
최근에는 세금 체납으로 인해 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 많으니,
가능하다면 임대인의 신용상태나 세금 완납 여부까지 확인하는 것이 좋습니다.
계약 체결 단계 – 안전한 계약서 작성
계약 체결 단계에서는 서류와 금전 거래가 동시에 이뤄지므로 특히 주의해야 합니다.
첫 번째는 계약서 작성입니다.
반드시 국토교통부에서 제공하는 표준임대차계약서를 사용하는 것이 안전하며,
계약서에는 임대인과 임차인의 인적 사항,
보증금, 계약 기간, 임대 목적물 주소가 명확히 기재되어야 합니다.
두 번째는 특약 사항 기재입니다.
흔히 분쟁이 발생하는 부분이 바로 특약입니다.
예를 들어,
계약 종료 후 원상복구 범위
시설물 수리 책임 주체(누수·보일러·전등 등)
중도해지 시 위약금 규정
등은 반드시 문서로 남겨야 합니다.
구두 합의는 추후 효력이 약하므로
모든 사항을 계약서에 기재하는 것이 원칙입니다.
세 번째는 계약금 지급입니다.
계약금은 보통 전세보증금의 10% 수준이며
반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금해야 합니다.
제3자 계좌로 이체하는 것은 위험하므로 주의해야 하며,
이체 내역은 추후 증빙 자료로 활용됩니다.
계약 체결 단계 – 안전한 계약서 작성
잔금 지급은 전세계약에서 가장 중요한 순간입니다.
이 단계에서 조금만 소홀하면 수천만 원의 보증금을 잃을 수도 있습니다.
잔금 지급 전에 반드시 등기부등본을 재확인해야 합니다.
계약 당시에는 깨끗했더라도 그 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있기 때문입니다.
또한 임대인의 세금 체납으로 집에 압류가 걸려 있는지도 확인해야 합니다.
잔금은 반드시 본인 명의 통장에서 임대인 명의 계좌로 송금해야 하며,
현금 거래나 제3자 계좌 송금은 피해야 합니다.
송금 내역은 반드시 보관해 두어야 나중에 법적 증거로 활용할 수 있습니다.
잔금을 치른 후 가장 중요한 절차는 바로 전입신고와 확정일자입니다.
이 두 가지를 완료해야만 주택임대차보호법상
대항력과 우선변제권이 생겨 보증금을 지킬 수 있습니다.
전입신고는 주민센터에서 즉시 가능하며,
확정일자 도장은 계약서를 들고 가면 쉽게 받을 수 있습니다.
추가로, 보증금 규모가 크거나 불안하다면
전세보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 상품을 이용하면,
만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사에서 대신 지급해 줍니다.
거주 및 퇴거 단계 – 마무리까지 꼼꼼하게
거주 중에도 관리와 기록을 소홀히 해서는 안 됩니다.
먼저 입주와 동시에 관리비·공과금 명의 변경을 해야
불필요한 요금을 부담하지 않습니다.
수도·가스·전기 계량기를 입주 시점에 확인하고,
사진으로 남겨두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
거주 중에 집에 하자가 발생하면 반드시 사진을 찍어 증거를 남기고,
임대인에게 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 알리세요.
추후 원상복구 책임을 다투게 될 경우 중요한 증거가 됩니다.
계약 종료 시점이 다가오면,
계약 만료 1~3개월 전에 임대인에게 갱신 여부를 통보해야 합니다.
갱신 거절 시에는 퇴거일과 보증금 반환 일정을 명확히 합의해야 하며,
보증금 반환은 퇴거와 동시에 이뤄지는 것이 원칙입니다.
만약 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우,
내용증명 발송이나 전세보증보험 청구,
심지어는 임차권등기명령 신청까지 고려할 수 있습니다.
또한 퇴거 시 원상복구 범위도 계약서의 특약에 따라 처리해야 합니다.
도배나 장판 등은 통상적인 사용으로 인한 훼손은 임차인이 책임지지 않지만,
고의나 과실로 인한 훼손은 원상복구 대상이 될 수 있습니다.
전세계약은 단순히 집을 빌려 사는 절차가 아니라,
수천만 원에서 수억 원에 달하는 보증금을 지키기 위한 법적 계약 행위입니다.
그렇기 때문에 어느 과정 하나도 소홀히 할 수 없습니다.
계약 전에는 반드시 등기부등본과 전입세대 열람으로 안전성을 확인해야 하고,
계약 체결 단계에서는 모든 내용을 계약서와 특약으로 남겨야 합니다.
잔금 지급 전후에는 등기부등본을 재확인하고,
전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 법적으로 보호해야 합니다.
거주 중에도 관리비·공과금 명의를 명확히 하고,
하자 발생 시 증거를 남겨두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
마지막으로 퇴거 단계에서는 원상복구와 보증금 반환 절차를
꼼꼼히 챙겨야 안전하게 계약을 마무리할 수 있습니다.
특히 최근에는 전세보증보험 가입을 통해 보증금을
한층 더 안전하게 지킬 수 있으니, 가능하다면 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.
이처럼 전세계약 필수확인사항을 단계별로 숙지하고 실행한다면,
전세 사기나 보증금 반환 문제로 인한 피해를 예방하고,
안심하고 새로운 보금자리에서 생활할 수 있을 것입니다.
